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-=Contrato de alquiler=- QUE GARANTIAS PEDIR??
    1. Mimetizado Mimetizado está desconectado
  • He actualizado mi anuncio de alquiler en el segundamano esta mañana y la verdad que me ha llamado bastante gente.
    Aun estoy a tiempo de no cagarla y me gustaria tener unas garantias minimas de que no me van a joder.Habia pensado pedir alguna de estas cosillas pero me gustaria que me aconsejarais para no cagarla.

    OPCION A (aval bancario): Supongo que con 6 meses seria suficiente no?
    Algunas personas de las que me han llamado tienen contrato pero no tienen domiciliada la nomina y sin banco pues no lo podran pedir,supongo.A los que tienen cuenta,que requisitos les piden?? aparte del aval bancario de 6 meses les deberia pedir fianza de X meses por adelantado??

    OPCION B (fianza X meses + seguro alquiler): Esta,supongo que sera mas facil para la mayoria de los aspirantes,aunque para cubrirse las espaldas cuanto seria aconsejable,con 3 meses por adelantado mas el seguro que yo contrate estaria bien cubierto?? que requisitos pide el seguro?? hay alguno en especial que deba contratar??

    OPCION C(no se me ocurre ninguna mas) si teneis alguna sujerencia o podeis ayudarme antes de cagarla os estaria muy agradecido
    1. alex6500 alex6500 está desconectado
  • Hola:

    Mas o menos lo tienes claro, veamos.

    La fianza solo puede ser de UN MES, es lo que marca la Ley para viviendas, si pides más te pillas los dedos.

    Sobre AVAL BANCARIO, es una buena opción, el banco antes de concederlo estudia al peticionario, igual casi que si le concediese un prestamo, al fin y al cabo debera de responder si su avalado falla, de hecho te hace el "estudio de riesgos gratis" sobre tu inquilino, mejor que pedir nominas (se pueden falsificar) o cualquier otra cosa. La cantidad? bueno de 6 a 8 meses es razonable.

    Hay otra opción, el seguro de impagos, como su nombre indica sirve para caso de impagos, por un lado cubriría los gastos de abogados para reclamar (reclamación amistosa o judicial), normalmente hasta 3.000 euros y por otra parte si al final hay juicio y el inquilino pierde el proceso y se declara insolvente, te indemnizan, lo normal es que la indemnización sea el equivalente a 1 año de renta.

    El coste del seguro de impagos ronda el 50-60 % del equivalente de una mensualidad, lo hacen que yo sepa al menos 2 Compañias: ARAG y MUTUA DE PROPIETARIOS, para contacto y demas, metes en google los nombres y te sale al tirón.

    Saludos
    1. alex6500 alex6500 está desconectado
  • Y se me olvidaba, el coste del aval directamente lo paga el inquilino, el coste del seguro, al ser tu el Tomador, lo pagas tu, aunque es un gasto deducible para ti si debes declarar los ingresos de alquiler

    Saludos
    1. leguleyo leguleyo está desconectado
  • Hola, solo un par de cosas. Respecto a la duración del aval, desconociendo donde está el piso, y por tanto, el partido judicial en el que se dilucidaría el deshaucio, ten presente que hay plazas y juzgados más `rápidos que otros. Con ello pretendo decir que si el aval pretende cubrir el impago de rentas mientras "echas" al inquilino y recuperas la posesión del piso, en la práctica desgraciadamente 6 meses son insuficientes en muchos juzgados de España, ya que aunque ganes el pleito principal, resulta que el inquilino no se marcha y con la ejecución te tiras otro tiempecito adicional sin cobrar ni poder disponer del bien. Si, incluso con las famosas medidas que pretenden acelerar el proceso. Pero cuidado, porque ampliar el aval complica severamente las posibilidades de alquilar el piso. Es una opción que debes tomar tu.
    Con respecto al seguro, existen un pequeño contratiempo si no quieres pagarlo tu, y es que no puedes contratar por los cinco años de duración "posible" del contrato, pero te tienes que garantizr el cobro de la prima del seguro antes de empezar, porque en mi opinión, lo lógico es que el seguro lo pague el inquilino.
    Suerte
    tienes que garantizar el pago previo de la prima. Existen varias
    1. Mimetizado Mimetizado está desconectado
  • Otra opcion que tenemos es la siguiente:
    Mi novia hace cosa de 1mes se apunto en el programa de alquiler de la comunidad de madrid,ellos te gestionan el alquiler,se firman alli los contratos y demas y 1 seguro (gratuito el primer año) se encargan de que paguen,en caso que no lo hicieran se encargan de hecharles.Nos dijeron que si encontrabamos nosotros al futuro inquilino tambien podiamos llevarle a firmar alli.Como veis esa opcion?Alguno lo tiene alquilado gestionado por ellos?? (Comunidad de madrid)
    1. alex6500 alex6500 está desconectado
  • Hola:

    Bueno las Agencias Publicas de Alquiler son tan buenas como cualquier otras. De hecho las que conozco, tienen un seguro de impagos, que al ser colectivo para todos los alquileres que gestionan, tienen una prima barata.

    Independientemente de eso, si es cierto como comenta leguleyo, que el aval por mas de 6-8 meses, complica las cosas, para que el inquilino lo obtenga. Y tambien es cierto que si tienes la desgracia que en tu Com. Autonoma las competencias de Justicia no esten transferidas, te puedas encontrar con un retraso extra de 4 meses lo menos, por la reciente huelga de funcionarios.

    En cuanto al seguro de impagos contratado particularmente, si hay que renovarlo todos los años, creo, y en eso difiero de leguleyo, que quien debe de pagarlo es el propietario, por varias razones:

    1- Es quien se tiene que garantizar el cobro.
    2- Es un gasto deducible para el propietario, si lo hace el inquilino no.
    3- Al ser el propietario el tomador (pagador) controlas el mantenimiento del seguro, igual que es relativamente facil falsificar una nomina, como otros documentos, tambien lo es hacerlo con un recibo, que esa falsificación sea o pueda ser delictiva no quita para que sea viable.
    4- La tranquilidad que da el seguro, compensa crecidamente el coste del seguro que te puede rondar 4-5 % anual de los ingresos de alquiler.

    Saludos
    1. Mimetizado Mimetizado está desconectado
  • Finalmente lo que haremos sera hacerlo asi por la comunidad de madrid,el dia X vamos los propietarios y los futuros inquilinos alli,se firma y te hacen el seguro (gratuito el primer año),despues suele costar unos 25/35e al mes.A parte de esto creeis que deberia o puedo hacer algo mas? Sacar otro seguro a parte de este que me ofrece la comunidad de madrid etc...

    Última edición por Mimetizado fecha: 19-may-2008 a las 15:45.
    1. Mimetizado Mimetizado está desconectado
  • Me ofrecen en una inmobiliaria un 2 contrato para hacer tambien de "corte de arbitraje",o algo asi me han comentado,el cual te asegura que si te pagan,en 3 meses maximo les hechan a la calle,sin preocuparte de contratar abogados,juicios etc,el supuesto 2 contrato cuesta 52e

    A si que despues de estar volviendome loco,ire a la comunidad de madrid,firmaremos el contrato alli y firmaremos este 2 contrato que voy a comprar el llamado "la corte de arbitraje"

    Que opinais?
    1. asesorpro asesorpro está desconectado
  • Álex,

    Imagino que cuando Leguleyo se refiere a que quién debe pagar el seguro es el inquilino, no se refiere al tomador del seguro o a quién paga la prima de cara a la aseguradora.
    Se refiere a que o bien el inquilino da el dinero al propietario y este paga la póliza, o bien se lo puedes prorratear en el recibo mensual correspondiente...


    Saludos
    1. towanda1969 towanda1969 está desconectado
  • Estoy de acuerdo con todo ,pero ojo pon a nombre del titular del contrato de alquiler los suministros,insiste luz y agua, en caso que dejara a deber los recibos del alquiler y estuvieran a tu nombre tu no puedes dejarlos sin pagar y que se los corte porque se consideraria accion hostil para que se fuera. asi que pasalos al nombre del inquilino.
    En los contratos puedes modificar lo que quieras siempre que el que alquila lo acepte, puedes pedir que pague la comunidad, la contribucion,recuerda que por ley estas obligado a que se quede 5 años independientemente de lo acordeis el puede prolongarlo, asesorate bien que el contrato aparezca que subes ipc todos los años y en el caso que te asegure que solo se queda un año y te digan que no hace falta ponerlo insiste e incluso pon ipc + 10 o 15 o 20 para evitar que en el ultimo momento cambie de opinion y se quede cuatro años mas sin subida de ipc.
    todo esto viene de mi mala experiencia en alquileres y que hay que protegerse.
    -ojo al contrato y a los suministros-suerte
    1. reflexion reflexion está desconectado
  • Yo diferenciaría el alquiler en dos tipos:

    Piso de batalla (hasta dos habitaciones), si este piso no esta en el mismo centro de la ciudad, hemos de suponer que su inquilino nunca será una persona con capacidad de tener un aval de 6 meses de renta, por tanto santiguarse y ampliar el seguro de la casa con la cobertura de IMPAGO DE ALQUILERES, cuya suma asegurada será la de la renta anual del alquiler, esto conlleva renunciar a cortes de arbitrajes, que son empresas privadas de las que las aseguradoras no se fian. (ejemplo MAPFRE)

    Piso de cierto caché (buena ubicacion y tres habitaciones o más), Ay Amigo, aquí si, ni se os ocurra alquilar el piso sin aval, mínimo seis meses(el que quiera peces que se moje el culo), sino el impago será proverbial. Y además también puede ocurrir que se te llene de inmigrantes el piso(sobretodo en capitales de provincia), esos siempre pagan , porque se lo subarriendan entre ellos, pero olvidate del mobiliario y de aparecer por la finca, los vecinos te jurarán venganza.

    Y nunca, nunca, nunca, te dejes una pasta reformando el piso, calidades medianitas, que si el inquilino las quiere mejores, las ponga él.

    Por último, poner vela al santo, para que no se quede sin trabajo el inquilino.
    1. leguleyo leguleyo está desconectado
  • Cita de alex6500
    Hola:


    En cuanto al seguro de impagos contratado particularmente, si hay que renovarlo todos los años, creo, y en eso difiero de leguleyo, que quien debe de pagarlo es el propietario, por varias razones:

    1- Es quien se tiene que garantizar el cobro.
    2- Es un gasto deducible para el propietario, si lo hace el inquilino no.
    3- Al ser el propietario el tomador (pagador) controlas el mantenimiento del seguro, igual que es relativamente facil falsificar una nomina, como otros documentos, tambien lo es hacerlo con un recibo, que esa falsificación sea o pueda ser delictiva no quita para que sea viable.
    4- La tranquilidad que da el seguro, compensa crecidamente el coste del seguro que te puede rondar 4-5 % anual de los ingresos de alquiler.

    Saludos
    Me referia a que de alguna manera el coste de ese seguro debe asumirlo el inquilino, aunque el tomador sea el propietario, maxime si estamos buscando alternativas viables que permitan el acceso al contrato de alquiler sin el requisito de grandes avales.
    1. alex6500 alex6500 está desconectado
  • Hola:

    OK, entonces en el fondo estamos de acuerdo, retiro lo de "y en eso difiero de leguleyo" .

    Saludos
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